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云南省玉龙纳西族自治县自治条例

作者:法律资料网 时间:2024-06-30 12:03:24  浏览:8568   来源:法律资料网
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云南省玉龙纳西族自治县自治条例

云南省人大常委会


云南省玉龙纳西族自治县自治条例


 

2005年3月21日云南省玉龙纳西族自治县
  第十三届人民代表大会第三次会议通过 2005
  年5月27日云南省第十届人民代表大会常务
  委员会第十六次会议批准)
  
  第一章  总则

  第一条 根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民族区域自治法》,结合玉龙纳西族自治县(以下简称自治县)政治、经济、文化的特点,制定本条例。

  第二条 自治县是纳西族实行区域自治的地方。自治县内还居住着汉族、白族、傈僳族、彝族、普米族、藏族、苗族、壮族等民族。

  第三条 自治县的自治机关是自治县人民代表大会和人民政府。
  自治县的自治机关行使同级地方国家机关的职权,同时行使自治权。
  自治县的自治机关驻黄山镇。

  第四条 自治县的自治机关团结和带领全县各族人民,在中国共产党的领导下,以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,解放思想,实事求是,与时俱进,开拓创新,以经济建设为中心,坚持人民民主专政,坚持社会主义道路,坚持改革开放,自力更生,艰苦奋斗,加快全面建设小康社会步伐,逐步把自治县建设成为社会稳定、民族团结、经济发展、文化繁荣、环境优美、人民富裕的民族自治地方。

  第五条 自治县的自治机关维护国家的统一,保证宪法和法律在自治县的遵守和执行,把国家的整体利益放在首位,积极完成上级国家机关交给的各项任务。
  自治县的自治机关根据自治县的实际,在不违背宪法和法律的原则下,采取特殊政策和灵活措施,加快自治县经济社会各项事业的发展。
  上级国家机关的决议、决定、命令和指示,如有不适合自治县实际情况的,自治县的自治机关可以报经该上级国家机关批准,变通执行或者停止执行。

  第六条 自治县的自治机关充分利用自然资源,大力发展社会生产力,促进商品经济发展,加快脱贫致富步伐,提高各族人民的物质文化生活水平。

  第七条 自治县的自治机关加强具有民族特色的社会主义精神文明建设,发展教育、科学、文化、卫生等事业。对各族人民进行爱国主义、集体主义和社会主义教育,继承和发扬各民族人民爱祖国、爱民族、勤劳勇敢、团结互助、敬老尊贤的优良传统,提倡健康、文明、科学的生活方式。加强公民道德建设,培育有理想、有道德、有文化、有纪律的公民,不断提高各族人民的思想道德素质和科学文化素质。

  第八条 自治县的自治机关发展社会主义民主,健全社会主义法制。加强基层政权组织建设,完善村民自治制度和社区民主管理制度,发挥居民委员会,村民委员会以及人民调解委员会、治安保卫、公共卫生等组织的作用。加强对各族人民的民主法制教育,依法打击一切破坏社会主义制度的犯罪活动和危害各族人民的违法行为,依法惩处经济犯罪和刑事犯罪。

  第九条 自治县的自治机关保护各民族公民的合法权益。各民族公民享有宪法和法律赋予的权利,同时必须履行宪法和法律规定的义务。
  自治县的自治机关维护和发展平等、团结、互助的社会主义民族关系,禁止对任何民族的歧视和压迫,禁止破坏民族团结和制造民族分裂的行为。
  自治县的自治机关保障各民族都有使用和发展自己语言文字的自由,都有保持或者改革自己风俗习惯的自由。

  第十条 自治县的自治机关做好拥军优属工作,增强军政、军民团结。

  第十一条 自治县的自治机关保障各民族公民有宗教信仰自由。任何国家机关、社会团体和个人不得强制公民信仰宗教或者不信仰宗教,不得歧视信仰宗教的公民和不信仰宗教的公民。信仰宗教的公民和不信仰宗教的公民要加强团结,共同为社会主义事业的繁荣作出贡献。
  自治县的自治机关保护正常的宗教活动,任何人不得利用宗教进行破坏社会秩序、损害公民身体健康、妨碍国家教育制度的活动。
  自治县内的宗教团体和宗教事务不受外国势力的支配。依法取缔邪教组织。

  第十二条 自治县的自治机关依法保护归侨、侨眷和台湾同胞、海外侨胞在自治县的合法权益。

  第十三条 自治县内的一切国家机关和武装力量,政党组织、社会团体、企业事业单位和各族公民都必须遵守本条例。


  第二章  自治县的自治机关

  第十四条 自治县人民代表大会是自治县的地方国家权力机关,自治县人民代表大会代表依照法律的规定选举产生。

  第十五条 自治县人民代表大会常务委员会是自治县人民代表大会的常设机关,对自治县人民代表大会负责并报告工作。
  自治县人民代表大会常务委员会的组成人员中,纳西族公民应当超过半数,其他民族也应有一定名额,并且应当有纳西族公民担任主任或者副主任。

  第十六条 自治县人民政府是自治县人民代表大会的执行机关,是自治县的地方国家行政机关,对自治县人民代表大会和丽江市人民政府负责并报告工作。在自治县人民代表大会闭会期间,对自治县人民代表大会常务委员会负责并报告工作。
  自治县人民政府由县长、副县长、委员会主任、局长等组成。
  自治县县长由纳西族公民担任。政府组成人员中,纳西族公民应当超过半数,汉族和其他少数民族也应当有适当名额。
  自治县人民政府所属部门的工作人员,纳西族和其他少数民族公民应当超过半数。

  第十七条 自治县的自治机关在执行职务时,使用汉语、纳西语或者其他少数民族语言,制作公文使用汉文。
  自治县的自治机关的印章、匾牌使用汉文和纳西文。

  第十八条 自治县的自治机关培养、选拔、使用各民族干部、各类专业人才和技术工人,重视培养妇女干部。
  自治县的自治机关采取优惠政策,引进各类专业人才参加自治县的经济社会建设。
  自治县的自治机关对在自治县各项事业中有显著成绩的单位和个人给予表彰奖励。

  第十九条 自治县的自治机关根据实际需要设置机构。自治县的机关、事业单位在录用人员时,优先录用纳西族和其他少数民族人员,对人口较少的民族,可适当放宽录用条件。
  自治县境内隶属于上级国家机关的事业单位在录用人员时,应当优先录用当地少数民族公民。
  自治县人民政府自主安排补充编制内的自然减员缺额。

  第二十条 自治县的国家机关工作人员应当忠于职守、勤政为民、廉洁奉公,与人民群众保持密切联系,倾听人民的意见、建议,接受人民的监督,努力为各族人民服务。
  

  第三章  自治县的人民法院和人民检察院

  第二十一条 自治县的人民法院和人民检察院的组织、职能和工作,依照法律的有关规定执行。

  第二十二条 自治县人民法院、人民检察院中应当有纳西族公民担任院长或者副院长、检察长或者副检察长。其他工作人员中,应当有纳西族公民和其他少数民族公民。

  第二十三条 自治县人民法院和人民检察院使用汉语审理和检察案件。对于不通晓汉语言文字的诉讼参与人,应当为他们提供翻译,制作法律文书使用汉文。


  第四章  自治县的经济建设

  第二十四条 自治县的自治机关发展社会主义市场经济,因地制宜地制定经济建设的方针、政策和计划。自主地安排和管理本地方经济建设事业。
  自治县的自治机关以农业、工业、旅游业为重点。加快农业产业结构调整,大力发展无公害农业、药业、林果业和畜牧业;工业以水能资源开发为重点,发展农副产品加工和旅游商品生产;科学规划、合理利用旅游资源,推进农业、工业、旅游业协调发展。

  第二十五条 自治县的自治机关坚持和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。根据自愿互利的原则和市场经济发展的需要,鼓励和扶持各种专业户和经济联合体从事开发性生产和专业化经营。加强粮食生产,开展多种经营,推进农业产业化进程。
  自治县的自治机关增加农业投入,兴修水利,改善农业生产条件。实施农业技术改造工程,加快农产品加工的基地建设、质量认证和信息网络体系建设。
  自治县的自治机关重视农业科技队伍建设,建立健全农业服务体系,做好农业适用技术培训工作。

  第二十六条 自治县的自治机关坚持以营林为基础,普遍护林,大力造林,采育结合,永续利用的方针。实行森林的分类经营管理,实施天然林保护工程和生物固土工程,绿化荒山,提高森林覆盖率。
  自治县的自治机关加强对自然保护区、湿地自然保护区和防护林、水源林、特种用途林的管理。严防森林火灾,防治森林病虫害,严禁盗伐滥伐林木和毁林开垦,禁止非法猎捕、采集野生动植物。
  自治县的自治机关制定林业优惠政策,鼓励集体和个人承包国有或者集体的宜林荒山、荒地、荒滩造林,种植的林木以及农民在房前屋后、自留地、退耕还林地种植的林木,归承包者和农民所有,自主经营,允许继承和转让。
  自治县的自治机关坚持森林限额采伐。将农民自用材列入年度采伐限额管理,严格凭证采伐制度,确保森林消耗量低于生长量。
  自治县的自治机关加强能源建设,积极推广节柴改灶和以煤、电、沼气代柴,减少林木消耗量。
  自治县的自治机关自主地安排使用育林基金,专项用于林业生产建设。

  第二十七条 自治县的自治机关重视发展畜牧业。扩大生猪生产规模,扶持发展牛、羊和家禽,鼓励发展特色养殖业,提高畜禽产品商品率。保护草山资源,改良草场。加强兽药、添加剂、饲料管理,实施兽医卫生监督检疫,建立动物防疫体系。

  第二十八条 自治县的自治机关加强水资源的统一规划和综合利用,完善水利设施,保障生产生活用水,发挥水资源的多种功能。
  自治县的自治机关鼓励社会力量和个人利用水面资源,发展渔业生产,做好湖泊、河流的渔业保护管理工作。
  自治县的自治机关重视地方水电事业的发展,充分利用水能资源,鼓励集体和个人参与水能资源的开发和利用。

  第二十九条 自治县的自治机关保护和合理开发、利用自然资源。对可以由本地开发的自然资源,优先开发利用。根据国家有关规定,鼓励各类经济组织和个人开发利用自然资源。
  上级国家机关所属企业事业单位或者一切经济组织在自治县开发自然资源和进行建设时,应当与自治县经济建设相结合,照顾当地群众的生产生活。

  第三十条 自治县的自治机关积极争取上级国家机关对自治县基本建设项目的支持。上级国家机关在自治县安排的基础设施建设项目,自治县财力有困难时,由自治县人民政府报经上级国家机关批准,给予免除配套资金的照顾。

  第三十一条 自治县的自治机关扶持发展非公有制企业,坚持以市场为导向,以工业园区为依托,发展生物资源加工业,开发民族特色产品,发展铜器、金银饰品、刺绣、编织、雕刻等民族民间工艺产品。
  自治县的自治机关重视安全生产,保护劳动者的合法权益。

  第三十二条 自治县的自治机关制定招商引资的优惠政策,大力改善投资环境,吸引外商投资及民间资本。对民营企业的投资项目,凡符合国家产业政策的,简化审批程序,保障投资者的合法权益。

  第三十三条 自治县的自治机关制定旅游规划,完善旅游基础设施,加快老君山景区的开发和建设,发挥玉龙雪山景区的品牌优势,发展具有民族特色的旅游商品,做好旅游产品的宣传促销,促进旅游业的发展。

  第三十四条 自治县的自治机关积极发展交通运输事业。采取多种方式筹集资金,加快乡、村公路建设。加强对公路的改造和养护,提高公路等级,对贫困地区公路建设给予扶持。
  自治县的自治机关重视邮电通讯事业的发展,加快通讯网络的建设。

  第三十五条 自治县的自治机关重视商业体制改革,发展对外经济贸易,促进商品流通。根据国家的民族贸易政策,对商业、供销、医药企业实行照顾。

  第三十六条 自治县的自治机关加强国土资源的保护、开发和管理,严禁乱占耕地和滥用土地。城镇国有土地的使用权可以依法转让。农民的承包地和自留地未经批准,不得改作非农业生产用地。

  第三十七条 自治县的自治机关加强环境保护,改善生态环境和生活环境,推广清洁生产,防止污染和其他公害。对自治县保护生态环境、输出自然资源的,由自治县人民政府报请上级国家机关给予利益补偿。

  第三十八条 自治县的自治机关重视城镇化建设,在国家帮助下,坚持科学规划、合理布局、分期实施、逐步完善的原则,多渠道筹集资金,加快县城建设,推进农村城镇化进程,建设具有民族特色、环境优美的小城镇。
  

  第五章 自治县的财政管理

  第三十九条 自治县的财政是国家的一级地方财政,依照国家财政体制,自主安排使用属于自治县的地方财政收入,自行安排使用收入的超收和支出的节余资金。
  自治县享受国家、省、市财政转移支付和其他方式的照顾。国家、省、市下拨给自治县的各类民族专项资金和临时性补助专款,任何部门不得扣减、截留、挪用。

  第四十条 自治县的自治机关加强财源建设,开源节流,增收节支,提高资金的使用效益。
  自治县的自治机关在执行财政预算过程中,如遇重大灾害或政策性减收增支,不能自求平衡时,由自治县人民政府报请上级国家机关给予补助。

  第四十一条 自治县的自治机关在执行国家税法时,根据自治县的实际,需要减免税收的,由自治县人民政府报经上级国家机关批准给予减免。

  第四十二条 自治县的自治机关根据财政收入情况,逐年增加对农业和基础设施建设的投入,保证发展教育、科技的经费。增加对贫困山区的投资。

  第四十三条 自治县的自治机关设立预备费和民族机动金。
  民族机动金主要用于贫困地区教育等事业。
  自治县的财政预算由自治县人民代表大会批准,人民政府对预算的部分变更,须报经自治县人民代表大会常务委员会决定。
  

  第六章 自治县的社会事业

  第四十四条 自治县的自治机关结合实际,自主规划、管理和发展教育、科技、文化、出版、广播、电视、电影、卫生、体育等事业。

  第四十五条 自治县的自治机关根据国家教育方针和有关法律、法规的规定,决定教育规划、各级各类学校的设置、学制、办学形式、教学内容、教学用语和招生办法。
  自治县的自治机关巩固九年制义务教育和扫除青壮年文盲的成果,大力发展高中教育,加快发展中等职业教育,办好学前教育和成人教育,鼓励自学成才。
  自治县的自治机关鼓励社会力量和个人捐资助学、办学,推进民办教育发展。

  第四十六条 自治县的自治机关发展民族教育事业,办好民族中小学和寄宿制、半寄宿制学校,在有条件的中学设立民族班,完善助学金、奖学金制度和免费入学等特殊措施,保证少数民族学生完成义务教育阶段的学业。
  自治县的各级各类学校都要推广普通话。对于不通晓汉语的农村小学,可以采用民族语言和文字辅助教学。

  第四十七条 自治县的自治机关采取措施,加强师资队伍建设,努力提高教师素质,建设一支素质合格、结构合理的教师队伍。鼓励教师到贫困山区任教,对长期在贫困山区工作的教师,在晋级、评优等方面给予照顾。
  自治县的自治机关鼓励和支持教师在职学习,外出进修,提高教学水平。

  第四十八条 自治县的自治机关建立健全各级科学技术推广机构和协会组织,办好科学技术培训中心,引进和推广先进适用技术,加强职业技能培训和农村适用科技人才的培训,发挥乡土人才的作用,促进科学技术为经济建设服务。

  第四十九条 自治县的自治机关继承和发扬优秀民族文化,发展具有时代精神和民族特色的文化艺术。加强对风景名胜、人文景观、历史遗产、文物古迹的保护管理和开发。支持对民族文化遗产收集、整理、翻译和出版工作。编纂好地方志。
  自治县的自治机关依法管理文化市场,加强对文化馆(站),图书馆、博物馆、档案馆的建设。丰富各族人民的文化生活,开展对外文化交流。

  第五十条 自治县的自治机关加强对原生态文化的保护,重视对东巴文化的挖掘、整理和传承,规范使用东巴文字。加强对各少数民族民间文化及传承人的保护,重视对民族服饰的传承,丰富民族服饰的内涵。

  第五十一条 自治县的自治机关积极发展医疗卫生事业,坚持预防为主的方针,制定医疗卫生事业的发展规划。建立健全公共卫生突发事件疾病预防控制、医疗救助和卫生监督体系,健全城乡防疫、医疗、妇幼和老年保健网。重视中医工作和少数民族医药资源的保护、研究和应用。加强对地方病、传染病、多发病、常见病的防治研究工作,开展群众性的爱国卫生运动。
  自治县的自治机关建立和完善新型农村合作医疗制度,改善农村医疗条件,加强乡村医疗队伍建设,鼓励集体办医、联合办医、个人可以依法行医。
  自治县的自治机关依法加强药品、食品卫生监督管理工作,坚决取缔假劣药品。

  第五十二条 自治县的自治机关实行计划生育,提倡晚婚晚育、优生优育,做好人口与计划生育的宣传服务工作,控制人口数量,提高人口素质。

  第五十三条 自治县的自治机关发展体育事业,加强体育基础设施建设,开展群众性体育活动和民族传统体育运动,增强人民体质。重视学校体育和青少年业余体育训练工作。
  

  第七章 自治县内的民族关系
  第五十四条 自治县的自治机关保障各民族公民享有平等权利,充分调动他们的积极性,共同建设民族自治地方。
  自治县的自治机关提倡和鼓励各民族干部互相尊重、互相学习、互相帮助,促进汉族干部和少数民族干部、外来干部和本地干部之间的团结。
  自治县的自治机关在处理涉及自治县内各民族的特殊问题时,必须与他们的代表充分协商,尊重他们的意见。

  第五十五条 自治县的自治机关维护民族乡和散居少数民族合法权益,培养和任用他们的干部,积极帮助他们发展经济和社会事业,逐步改善他们的生产生活条件,促进各民族的共同发展。

  第五十六条 自治县享受国家和省、市规定的各项补贴,实行自治县津贴。

  第五十七条 每年4月10日为自治县成立纪念日,放假1天。同月为民族团结月。
  纳西族传统节日“三多节”,放假3天。其他民族的传统节日都应当受到尊重。


  第八章 附则

  第五十八条 本条例经自治县人民代表大会通过,报云南省人民代表大会常务委员会批准后生效。
  自治县人民政府按照本条例的规定制定实施办法。

  第五十九条 本条例的解释权属于自治县人民代表大会常务委员会。


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盘锦市人民政府关于修改和废止部分地方规范性文件的决定

辽宁省盘锦市人民政府


盘锦市人民政府令

第26号



《盘锦市人民政府关于修改和废止部分地方规范性文件的决定》已经2006年2月14日盘锦市第五届人民政府第12次常务会议审议通过,现予发布。



代市长 陈淑珍


二○○六年五月十日



盘锦市人民政府关于修改和废止部分地方规范性文件的决定

根据《中华人民共和国行政许可法》,市政府决定对《盘锦市商品房开发建设销售管理办法》等7件规范性文件予以修订,对《盘锦市城市绿化管理细则》等5件规范性文件予以废止。

附件:

1修订的地方规范性文件

2废止的地方规范性文件目录



修订的地方规范性文件

一、修订《盘锦市商品房开发建设销售管理办法》(盘政规〔1995〕1号)

第十二条修改为:新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的,登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。

二、修订《盘锦市城市生活用天然气管理暂行办法》(盘政规〔1995〕5号)

1第一条修改为:为搞好城市生活用天然气管理,保障居民用气安全、正常,促进城市燃气事业发展,依据《城市燃气安全管理规定》、《城市燃气管理办法》、《辽宁省城市公用设施保护条例》和《辽宁省城市社会事故处理暂行规定》,结合我市实际情况,制定本办法。

2第八条修改为:使用燃气管道设施的单位和个人不得擅自拆、改、迁装燃气设施和用具。城市燃气工程的设计、施工,必须由持有相应资质证书的单位承担。

3第十条修改为:翻修或改变建筑物结构需挪动或拆除供气管线时,需告知天然气公司,由持有相应资质证书的燃气单位承担施工,并保障用气安全。

4第十二条修改为:用户需要安装天然气设施应向天然气公司提出申请,经同意后提交合法建筑证件、图纸,由持有相应资质证书的燃气单位负责施工,并收取管网基础设施配套费及建设管道工程安装费。民用建筑的燃气设施,应当与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。

5第十四条修改为:经批准安装的供气设施竣工后,天然气公司按国家规定的技术规范要求进行验收,合格后予以供气。

6删除第十八条、第十九条。

7第五十条修改为:盗用天然气者,处以500元至30000元罚款。

8第五十五条修改为:本办法由盘锦市城市建设管理局负责解释。

三、修订《盘锦市市政公用设施管理实施细则》(盘政规 〔1995〕6号)

1第四条修改为:市城市建设管理局为市政设施的行政主管部门。市政工程管理处负责市政设施的管理、维修、养护。(以下“市公用事业管理局”修改为“市城市建设管理局”;“市政公用设施管理部门”和“市政工程管理部门”均修改为“市政工程行政主管部门”。)

2第二十条修改为:新建、扩建、改建的城市道路交付使用后5年内、大修的城市道路竣工后3年内不得挖掘。因特殊情况需要挖掘的,须经县级以上城市人民政府批准。占用或者挖掘由市政工程行政主管部门管理的城市道路的,应当向市政工程行政主管部门交纳城市道路占用或者城市道路挖掘修复费。

3第二十四条第三款修改为:建筑工程排水设施的排水出口(包括化粪池)、铺管、接头、砌井由具有相应资质的专业队伍施工,任何单位和个人未经市政工程行政主管部门批准,不得乱建乱接排水设施。

四、修订《盘锦市兵役工作细则》(盘政规〔1996〕3号)

删除第十五条。

五、修订《盘锦市机关事业单位职工养老保险暂行办法》(盘政规〔1997〕4号)

1第七条修改为:单位按在职职工月工资总额的20%缴纳;职工个人按照本人月工资总额的8%缴纳。从2004年1月1日起执行。

2第八条第二款修改为:差额拨款单位在自有资金中解决,税前列支。

3第二十一条修改为:跨统筹范围或地区流动的机关事业单位职工转移养老保险关系,只转移个人缴费形成的个人帐户储存额,原单位缴纳的养老保险金不转移。

六、修订《盘锦市无偿献血暂行办法》 (盘政规〔2000〕1号)
第十条第三款修改为:无偿献血累计超过800毫升的可终身免费临床用血。

七、修订《盘锦市城市房屋拆迁管理实施细则》(盘锦市人民政府令2003年第11号)

1第九条修改为:拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁,被委托的拆迁单位不得再转让拆迁业务。
房屋拆迁单位资格由房屋拆迁行政主管部门认定并登记备案。登记备案的拆迁单位应当具备下列条件:

(1)有明确的名称、组织机构和固定的办公场所;

(2)具有企业法人资格;

(3)有与承担拆迁业务相适应的资金和技术以及经济和财务管理人员;

(4)法律、法规、规章规定的其他条件。

2第十条修改为:从事房屋拆迁业务的人员应当经过房屋拆迁管理部门的专业培训和考核,能够熟练掌握与拆迁相关的法律、法规、政策和业务知识。

废止的地方规范性文件目录

序号 文件名称 发布日期 发文号

1 《盘锦市城市绿化管理细则》 1994年8月2日 盘政发〔1994〕18号

2 《盘锦市文化市场管理办法》 1996年9月2日 盘政规〔1996〕9号

3 《盘锦市科技计划项目管理暂 1996年11月15日 盘政规〔1996〕12号
行办法》

4 《盘锦市城市供暖管理办法》 1997年12月16日 盘政规〔1997〕10号

5 《盘锦市加快高新技术产业发 1999年12月28日 盘政发〔1999〕32号
展的若干规定》


开发商逾期交房的违约责任分析

陈宁


(一)关于交房的条件及时间点

  开发商未在商品房买卖合同约定的交付房屋期限内交付房屋的行为,属于逾期履行合同义务的违约行为。关于逾期交房的时间点,应以开发商与购房人在商品房买卖合同中第八条关于交付期限的约定为准,即所谓的“交钥匙”。实践中,开发商大多选择的交房条件为“该商品房经验收合格”,具体包括对房屋基础、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收,但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织商品房验收的主体是开发商,由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建设质监单位共同参加,竣工验收合格的,开发商应于15日内向建设主管部门备案,开发商只需要获得建设主管部门发出的《竣工验收备案证》即满足交付条件。

(二)违约金的确定标准

1、商品房买卖合同有约定的,从其约定

  商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款,开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准,如每逾期一日按已付房款的万分之三计算违约金。

2、商品房买卖合同没有约定的,以同地段、同类房屋的租金为准

  租金主要有统一租金、协议租金和市场租金三类。统一租金是指国家或地方政府有关房地产主管部门在一定时期统一规定的房屋租金指导标准;协议租金是指租赁合同双方在自愿基础上协商确定的租金额。市场租金是指在房屋租赁市场形成的租赁关系的租金,其标准随着市场行情的变化而波动。
  目前,不少地方政府房地产主管部门会定期公布不同地段和种类的房屋租赁价格标准,有的地方没有公布此类房屋租赁价格标准,大连属于后者。故在大连的司法实践中,一般是通过房地产评估来确定同地段同类房屋的租金标准,主要依据是建设部颁行的《城市房地产市场估价管理暂行办法》。评估的程序为:(1)当事人向法院提出申请,再由法院委托评估机构进行评估;(2)评估机构受理后,进行现场勘估,并综合各种因素进行全面分析,出具估价报告。

(三)以租金标准支付违约金的法理基础

  由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋,使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋,行使占有、使用、收益、处分权能,购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限,进而增加支出,也可能会拖后对外出租的时间,进而减少收入,不论何种情况,都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用,或者新房将来不用于出租,开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。

(四)免责事由

  免责事由有法定免责事由和约定免责事由之分,前者为因不可抗力导致违约,违约方可全部或部分免除违约责任,后者为双方当事人约定的不可抗力之外的其他免除违约责任的事由。

1、不可抗力
  不可抗力指不可预见,不可避免并不能客服的客观情况。造成不可抗力的原因主要有两种情形,一是自然灾害,如洪水、地震、台风、海啸等;二是政府行为,如发生战争、强制征收等。在发生不可抗力的事由后,开发商必须在合同约定的期限内将不可抗力的相关情况告知购房人,否则既使发生了不可抗力的事由开发商仍然需要承担延期交房责任。实践中,开发商有随意扩大解释不可抗力的现象,其实,构成不可抗力的条件是很严格的,开发商不得以诸如“雨季停工”、“技术困难”等作为法定免责事由主张免责。
2、约定免责事由
  在商品房买卖合同中,除了不可抗力之外,开发商通常会与购房人约定其他关于逾期交房的免责事由,如购房人未付清房款及其他应交费用、因执行国家法律法规、政策、政府指令导致逾期交房、因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致逾期交房、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如政府行为等,但也要甄别情况实行部分或全部免责,有些则纯属“霸王条款”,如天气原因、高考等因素导致停工,这些情况是开发商可以预料、可以避免和克服的,不能作为免责事由。再如施工期间停水停电、第三人破坏等,则是第三人原因造成的,违约责任的归责原则实行无过错责任,不论开发商是否存在过错,只要存在违约行为,开发商就应向购房人承担违约责任,之后开发商有权依法向责任人追偿。对于约定的免责条款,如果存在《合同法》第五十二条和五十三条规定的情形,购房人可以请求法院确认该免责条款无效,“因故意或者重大过失造成对方财产损失”导致免责条款无效的情形在实践中较多。
注:本文主要参考了最高院民一庭编著的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书以及湖南金州律师事务所文颖律师所著的《解读建设部、国家工商总局《〈商品房买卖合同〉示范文本》一文。
附:法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:
逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
《合同法》
第五十三条 合同中的下列免责条款无效:
(一) 造成对方人身伤害的;
(二) 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。


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