巢湖市城市住宅区物业管理办法
安徽省巢湖市人民政府
巢湖市人民政府令
第５号
《巢湖市城市住宅区物业管理办法》已经2003年6月13日市人民政府第39次常务会议讨论通过，现予发现，自2003年8月1日起施行。
市长 夏望平
二00三年七月二日
巢湖市城市住宅区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范我市物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国家有关法律、法规和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于城市规划区内综合开发、配套建设的住宅区。
非住宅区物业管理参照本办法规定执行。
第三条 市房地产管理局(下称物业管理主管部门)主管本市城市住宅区物业管理工作。
市建设、城管、物价、工商、交通、公安、环保、民政等部门和住宅区所在地街道办事处(镇)根据各自职责，共同做好城市住宅区物业管理的监督与指导工作。
第二章 业主大会及业主委员会
第四条 住宅区在交付使用后，入住率达 50％以上时，房地产开发单位应向市物业管理主管部门申请，市物业管理主管部门会同当地街道办事处(镇)、前期物业管理企业召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
老住宅区由市物业管理主管部门会同住宅区所在地街道办事处(镇)组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
第五条 业主大会由全体业主组成。业主大会须有半数以上投票权的业主出席方可举行。
业主大会由业主委员会负责召集，业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。经20％以上的业主提议，业主委员会应当就提议的事项召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，并同时告知相关的居民委员会。
第六条 业主大会履行下列职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
业主大会的决定，必须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。业主大会所作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，维修资金的使用和续筹方案的决定，必须经全体业主所持投票权的2／3以上通过。
第七条 业主委员会由主任、副主任和委员组成，在业主中选举产生，其数额为单数，一般最低不得少于5人。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。
第八条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
第九条 业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开7日前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会会议应由全体委员过半数以上出席方可举行。业主委员会作出决定，采取少数服从多数原则。
第十条 业主委员会应通过业主大会订立业主公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务等事项依法作出约定。
业主公约的示范文本；由市物业管理主管部门统一制定。业主大会可根据本住宅区的实际情况修改、补充，并报市物业管理主管部门备案。
第十一条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对所有业主和非业主使用人具有约束力。
业主公约以及业主大会、业主委员会作出的决定不得与法律、法规、规章相抵触。
第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
业主大会、业主委员会应当配合居民委员会依法履行自治管理职责。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会。
第三章 物业管理企业
第十三条 物业管理企业是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
第十四条 新成立的物业管理企业，必须经市物业管理主管部门资质审查合格，报省建设行政主管部门批准，取得物业管理企业资质等级证书，并经工商登记注册后，方可从事物业管理工作。
第十五条 物业管理企业的权利：
(一)根据法律、法规和物业服务合同，拟订各项具体管理规定；
(二)根据物业服务合同和有关规定实施物业管理，收取物业管理服务费用；
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
(四)要求业主委员会协助实施物业管理；
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第十六条 物业管理企业的义务：
(一)履行物业服务合同；
(二)接受业主委员会和业主的监督、检查；
(三)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
(四)发现违反法律、法规和规章的行为，应及时制止并向有关行政主管部门报告；
(五)接受市物业管理主管部门、其他有关行政主管部门及住宅区所在地街道办事处(镇)的监督、检查和指导。
第十七条 物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内的设施，超越服务合同约定范围对业主开展有偿服务的，应当征得服务对象的同意。
第四章 物业的管理、使用与维护
第十八条 房地产开发单位应当在销售房屋之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至住宅区业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。
房地产开发单位与购房户签订的买卖合同应当含前期物业服务合同的内容。
第十九条 房地产开发单位在新建住宅区时，应严格按照规划设计方案，将公共配套设施及物业管理设施同步建设到位，工程竣工后，必须有物业管理主管部门参与综合验收，验收合格的方可交付使用。
第二十条 业主委员会成立后，市物业管理主管部门会同有关部门组织房地产开发单位向业主委员会移交物业资料，办理移交手续。
第二十一条 物业资料移交给业主委员会后，业主委员会可按业主大会的决定续聘前期物业管理企业对住宅区实施物业管理。不续聘的，业主委员会按业主大会的决定，在市物业管理主管部门的组织下，采取招标方式，聘请其它物业管理企业对住宅区实施物业管理。
业主委员会应与物业管理企业签订住宅区物业服务合同，并在合同签订30日内，报市物业管理主管部门备案。
第二十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专营企业，费用从管理服务费中支出。但不得将整项服务业务委托他人。
第二十三条 房屋的维修责任按下列规定划分：
(一)房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主负责；
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道等房屋本体共用部位、共用设施由物业管理企业负责养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
房屋及附属设施影响市容或可能危害毗邻房屋安全及公共安全，按规定应当由业主修缮的，业主应及时修缮；拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理企业修缮，由业主委员会委托物业管理企业修缮，费用由业主承担。
第二十四条 住宅区内的共用设施，由物业管理企业统一负责管理、养护、维修与更新，费用从维修资金中支出；属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。
第二十五条 住宅区内禁止下列行为：
(一)擅自改变房屋的用途、结构、外貌；
(二)占用通道、平台、道路、场地、停车场、屋面、楼梯、自行车房(棚)等堆放杂物或者进行违法建设；
(三)损坏、占用绿化地；
(四)乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔杂物、乱设摊点；
(五)随意停放自行车和机动车辆；
(六)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品；
(七)发出超规定标准的噪音；
(八)法律、法规和规章禁止的其他行为。
第二十六条 业主装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约的规定，并告知物业管理企业。物业管理企业应当将物业装修的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主签订装修管理服务协议。业主应当遵守有关规定，并按装修管理服务协议的约定缴纳装修保证金。装修结束后没有违反协议的，物业管理企业应当在一个月内退还装修保证金。
第二十七条 业主应当按照设计用途使用物业。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，按有关规定办理手续，告知物业管理企业，并报有关行政主管部门批准。
第五章 专用房屋及物业管理费用
第二十八条 房地产开发单位移交住宅区时，应按以下标准向业主委员会无偿提供住宅区物业管理用房：
(一)房屋总建筑面积为1万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的物业管理用房；
(二)房屋总建筑面积为1万平方米以上2万平方米以下的住宅区，应提供50平方米建筑面积的物业管理用房；
(三)房屋总建筑面积为2万平大米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加10平方米建筑面积；
前款第一、二、三项，业主委员会办公用房为 15-25平方米建筑面积，其他的为物业管理企业办公用房。物业管理用房产权归业主所有。
第二十九条 房地产开发单位移交住宅区时应以建造成本价向业主委员会提供商业用房，其标准为：
(一)房屋总建筑面积为2万平方米以下的住宅区，应提供15—30平方米建筑面积的商业用房；
(二)房屋总建筑面积为2万平方米以上的住宅区，每增加1万平方米建筑面积，商业用房增加5平方米建筑面积；
商业用房的购置费用从住宅共用部位共用设施设备维修资金中垫支，并从商业用房的经营收入中回收。
第三十条 本办法发布前已交付使用的住宅区，未按本办法规定的标准无偿提供物业管理用房的，原房地产开发单位应参照本办法第二十八条规定给予经济补偿。物业管理主管部门应专项用于购置物业管理用房，其产权为国有。
第三十一条 商业用房和住宅区内其他有经济收入的共用配套设施、设备和场地，由物业管理企业按物业服务合同经营。
第三十二条 房地产开发单位新建的住宅区必须按规定建立住宅共用部位共用设施设备维修资金。维修资金由业主缴纳，属业主所有，专项用于物业保修期满后房屋本体共用部位共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法由市政府另行制定。
第三十三条 物业管理服务费由物业管理企业按月向业主或物业使用人收取，以独立住宅区为单位核定，实行分等定级，优质优价，具体标准由市价格行政主管部门会同市物业管理主管部门根据管理项目和水平核定，物业管理企业不得擅自扩大物业管理服务费的收费范围或提高收费标准。
第三十四条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由房地产开发单位交纳。
第三十五条 供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
供水、供电、供气等单位应到户抄表、收费，到户确有困难的，应与物业管理企业签订委托收费和维修协议。
第三十六条 住宅区物业管理服务费的收支项目，有关管理单位和使用单位每6个月至少公布一次，接受业主、业主委员会及有关部门的监督、检查。
第六章 法律责任
第三十七条 未取得资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门没收违法所得，并依法予以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第三十八条 物业管理企业挪用维修资金的，由市物业管理主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，并依法予以罚款；情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十九条 建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由市物业管理主管部门责令限期改正，给予警告，并依法予以罚款。
第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业管理服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。
第七章 附 则
第四十一条 本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的公用设施、设备和公共场地。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
福建省契税征收管理若干规定
福建省人民政府
福建省契税征收管理若干规定
福建省人民政府
第一条 根据《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例细则》、《福建省贯彻〈中华人民共和国契税暂行条例〉实施办法》（以下简称《办法》）的规定，制定本规定。
第二条 《办法》所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。
第三条 《办法》所称承受，是指以购买、受让、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
第四条 《办法》所称单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体及其他组织。
第五条 《办法》所称个人，是指个体经营者及其他个人。
第六条 《办法》所称国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。
第七条 《办法》所称国有土地使用权划拨，是指国家依照《中华人民共和国土地法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，由土地使用者支付土地补偿、安置等费用后，将国有土地使用权交付给土地使用者使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为
。
第八条 《办法》所称土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
《办法》所称土地使用权出售，是指土地使用者将其土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
《办法》所称土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。
《办法》所称土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
第九条 《办法》所称房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋所有权出售，由承受者支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
《办法》所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋所有权的行为。
第十条 《办法》所称土地使用权与房屋所有权交换，是指土地使用者与房屋所有者之间相互交换土地、房屋权属行为。
第十一条 《办法》所称以土地、房屋作价投资的，是指土地使用者、房屋所有者将其土地、房屋作价进行投资、入股的行为。
第十二条 《办法》规定本办法施行前土地使用者通过划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，应由房地产转让方补缴契税。本办法施行后，土地使用者通过划拨方式取得土地使用权的，必须按《方法》规定及时缴纳契税，今后经批准转让房地产时，房地产转让方不再补缴
契税。
第十三条 《办法》规定国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施项目的，免征契税，是指以下范围：
（一）事业单位，仅指财政拨款部分购买房地产的。
（二）办公项目，是指办公室（楼）、图书室、停车库、传达室及材料档案库。
（三）教学项目，是指教室（教学楼）、学生宿舍、学生食堂、教学试验室（楼）、停车库、图书室、学生礼堂、体育场（馆）及传达室。
学校，是指经县以上教育主管部门批准设立的大、中、小学校（包括幼儿园、托儿所）。
职工夜校、培训中心（学校）、函授学校、党校、团校、干校、学习班等不属于免税范围。
（四）医疗项目，是指门诊部、住院部（楼）、传达室、药品、被服仓库、停车库及办公室（楼）。
医院，是指经县以上卫生主管部门批准设立的各类医院、卫生院、医疗站、诊所。
疗养院、福利院、美容中心、康复中心、敬老院、养老院等不属于免税范围。
（五）科研项目，是指从事科学试验的场所、科学试验室（楼）、办公室（楼）、图书室、试验基地、传达室及停车库。
（六）军事设施项目，是指地上和地下的军事指挥作战工程，军用机场、港口、码头，军用的库房、营区、训练场、试验场，军用的通信、导航、观测台站及其他直接用于军事设施的土地、房屋。
第十四条 《办法》所称不可抗力，是指不能预见，不能避免，并不能克服的客观情况，如自然灾害、战争等。
第十五条 《办法》所称继承，是指公民依法接受死者遗留下来的个人合法土地、房屋权属的行为。法定继承人承受遗产属继承，免征契税，非法定继承人承受遗产属赠与，应征收契税。
《办法》所称分析，是指共同占有的土地、房屋权属的析产。如合伙企业散伙析产，共居家庭成员因分家对共有的土地、房屋权属分别设立门户的析产。
第十六条 城镇职工按规定第一次购买本单位公有住房办理免税手续时，必须持县以上人民政府房改批准文件和本单位出具的对购房者身份、职务、享受住房面积及有关材料、文件，到财政契税征收机关办理免税手续。每户仅限于第一次购买的本单位公有住房给予享受免征契税。超过
福建省人民政府规定的住房面积的部分，仍应按照《办法》规定办理。
第十七条 1997年10月1日前发生的房屋权属转移，属于应税未完税的，仍按原契税税率征收；属于减免税而未办理减免手续的，一律按照《办法》规定办理。
第十八条 1997年10月1日前发生的土地使用权出让、转让行为，而未办理土地使用权证手续的，从1997年10月1日起，一律按照《办法》规定办理。
第十九条 国有土地使用权划拨的计税依据，按照当地的市场价格或评估价格核实征收。
第二十条 契税征收，实行省级契税征收机关负责直接征收和地、市、县（市、区）契税征收机关负责征收的办法。征收的对象和范围，按照《办法》第十九条规定实行。
契税征收以财政契税征收机关自征为主，在征收力量不足的情况下，也可以委托土地、房产管理部门代征。委托代征的，财政契税征收机关应同代征单位签定代征协议书，并发给委托代征证书。
第二十一条 契税的减免税，必须报财政契税征收机关审查核实批准，代征单位无权批准和办理契税减免税手续。
第二十二条 有代征代缴、代扣代缴义务的单位和个人，要认真做好契税代征代缴、代扣代缴工作，接受财政契税征收机关对征收工作的指导、督促和检查。对不按照《办法》规定和不履行委托代征代缴、代扣代缴协议书规定，而造成契税漏征、少征的，由代征代缴、代扣代缴义务的
单位和个人负责承担补缴所漏征、少征的税款。
第二十三条 由省级契税征收机关负责征收的契税税款，为省级收入，直接解缴省级金库，由地、市、县（市、区）契税征收机关负责征收的契税税款，直接解缴当地本级地方金库。
第二十四条 各级财政契税征收机关可依照《办法》规定按实征税额10％提取征收业务经费。其中2％上缴省级财政契税征收机关。
第二十五条 对代征单位，财政契税征收机关可以付给代征手续费。国有土地使用权出让、划拨、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）代征手续费，最高不得超过代征实征税额的2％，房屋买卖、赠与、交换代征手续费，最高不得超过代征实征税额的3％。具体由各级财政契税
征收机关与代征单位协商确定。
第二十六条 全省统一从1997年10月1日起使用新的契税票证。旧的契税票证从1998年1月1日起停止使用，由各县（市、区）财政契税征收机关整理造册登记后，报地、市财政契税征收机关核实批准后烧毁，并报省级契税征收机关备案。
各级财政契税征收机关，要加强票证管理，要有专人负责，严格保管、领用、回收等手续。
第二十七条 本规定自1997年10月1日起施行。此前省财政厅关于契税的各项规定同时废止。
1997年10月1日
