青海省人民政府办公厅转发省发展改革委关于青海省企业投资项目备案管理暂行办法的通知

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这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

河南省人大常委会


河南省各级人民代表大会代表视察办法
河南省人大常委会


（1994年11月1日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十次会议通过 1995年1月1日起施行）


第一条 为保证本省各级人民代表大会代表（以下简称代表）依法开展视察活动，执行代表职务，根据《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》和有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 代表在本级人民代表大会闭会期间采取不同形式进行的视察活动是依法执行代表职务，履行代表义务。
本省各级国家机关和有关单位应当为代表视察活动创造条件，提供方便。
第三条 代表视察采取集中视察、专题视察、持证视察等形式进行。
第四条 本省各级人民代表大会常务委员会和乡（镇）人民代表大会主席团在本级人民代表大会会议召开前应当组织代表进行集中视察。
集中视察时间，县（市、区）、乡（镇）代表一般安排3－5天，省、设区的市代表一般安排5－10天。
第五条 集中视察的主要内容是：了解宪法、法律、法规和各级人民代表大会及其常务委员会作出的重大决议、决定的贯彻实施情况；国民经济和社会发展计划、财政预算的执行情况以及群众普遍关心的重大问题等。
第六条 本省各级人民代表大会常务委员会，地区人大工作委员会和乡（镇）人民代表大会主席团在代表集中视察开始前应制定视察方案，并提前10天通知到代表。
第七条 集中视察之前，各级人民代表大会常务委员会、地区人大工作委员会和乡（镇）人民代表大会主席团应组织代表学习有关法律、法规和文件。
第八条 本省各级人民代表大会常务委员会，地区人大工作委员会和乡（镇）人民代表大会主席团受上级人民代表大会常务委员会的委托，组织在本行政区域的上级代表就近就地进行视察。
工作或居住在省直、市（地）直机关的代表，应根据原选举单位的安排到当地进行视察。
人民解放军和人民武装警察部队代表的视察，可以由本级人民代表大会常务委员会组织或委托省军区、当地军分区和武警部队组织。
第九条 集中视察结束后，代表应当向组织视察的单位提出视察报告，也可以向本级人民代表大会常务委员会提出视察报告。视察报告应当写明视察的时间、内容、干部群众反映的主要问题以及代表提出的建议、批评和意见。
受委托组织代表视察的单位，应当向委托单位写出代表视察的综合报告。
第十条 代表应当积极参加集中视察，因故不能参加者，必须向组织视察的单位请假。
第十一条 专题视察由本省各级人民代表大会常务委员会或乡（镇）人民代表大会主席团组织部分代表参加。
各级人民代表大会常务委员会主任会议可以委托本级人民代表大会常务委员会的办事机构，省人民代表大会常务委员会主任会议可以委托地区人大工作委员会组织代表进行专题视察。
第十二条 专题视察的内容是某项法律、法规和人民代表大会及其常务委员会的重大决议、决定的贯彻执行情况，以及本行政区域内人民群众普遍关心的重大问题等。
第十三条 专题视察结束后，代表应当向组织视察的人民代表大会常务委员会、乡（镇）人民代表大会主席团或受委托组织视察的人民代表大会常务委员会办事机构、地区人大工作委员会提出专题视察报告。
第十四条 集中视察或专题视察时，县级以上的各级代表如需约见本级或下级人民政府、人民法院、人民检察院负责人，由当地人民代表大会常务委员会或地区人大工作委员会负责安排；乡（镇）代表如需约见乡（镇）人民政府负责人，由乡（镇）人民代表大会主席团负责安排。被约
见的有关国家机关的负责人或其委托的负责人员应当到场，并如实回答问题，听取建议、批评和意见。
第十五条 持证视察，可以由几名代表自行联合或代表个人持代表证（视察证）就地进行。
第十六条 持证视察的内容，应当是与人民生产、生活密切相关的问题。
第十七条 代表持证视察时，各级人民代表大会常务委员会、地区人大工作委员会和乡（镇）人民代表大会主席团根据代表的要求，联系安排本级或者上级的代表就地进行视察。
代表视察国防设施、部队以及其他保密机关前，应由本级人民代表大会常务委员会、地区人大工作委员会同这些部门取得联系。
第十八条 代表持证视察结束后，可以将视察情况直接报告所在地的人民代表大会常务委员会、地区人大工作委员会或乡（镇）人民代表大会主席团，也可以报告本级人民代表大会常务委员会。
第十九条 代表视察可以采取听汇报、开座谈会、走访、询问或现场查看等方式了解情况，听取各方面的反映和意见。

第二十条 代表视察时，要积极宣传宪法、法律、法规和人民代表大会及其常务委员会的决议、决定，密切联系群众，严格遵纪守法，积极协助政府推行工作。
第二十一条 代表视察时，被视察单位应认真接待，如实汇报情况，回答代表提出的问题。
第二十二条 代表视察时，可以向被视察单位提出建议、批评和意见，但不直接处理问题。
第二十三条 代表视察后向本级人民代表大会常务委员会提出对各方面工作的建议、批评和意见，与在人民代表大会会议期间提出的建议、批评和意见具有同等效力，有关机关、组织必须研究处理并负责答复。
代表对答复不满意的，由本级人民代表大会常务委员会或者乡（镇）人民代表大会主席团责成有关机关和组织再作答复。

第二十四条 一切组织和个人都必须尊重代表的权利，支持代表执行代表职务。
有义务协助代表进行视察活动而拒绝履行义务的，上级有关单位应当给予批评教育，直到给予行政处分。
阻碍代表依法进行视察活动的，根据情节，由所在单位或者上级机关给予行政处分，或者依照治安管理处罚条例第十九条的规定处罚；以暴力、威胁方法阻碍代表依法进行视察的，依照刑法第一百五十七条的规定追究刑事责任。
第二十五条 代表参加视察，其所在单位必须给予时间保障，按正常出勤对待，享受所在单位的工资、奖金和其他待遇。无固定工资收入的代表，应由本级财政给予适当补贴。
第二十六条 代表集中视察的费用，从代表活动经费中开支；专题视察的费用，由本级财政部门解决。
第二十七条 本办法自1995年1月1日起施行。



1994年11月1日