最高人民法院关于城市居民和资本家的城市房屋是否准许买卖的复函

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贵州省六盘水市人民政府


六盘水市市级政府采购实施办法（试行）

　　　　　　　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强六盘水市政府采购的管理和监督，规范和节约财政支出，提高财政性资金的使用效益，维护市场秩序和公平竞争，促进廉政建设，根据《中华人民共和国招标投标法》和财政部制定的《政府采购管理暂行办法》、《政府采购招标投标管理暂行办法》、《政府采购合同监督暂行办法》，结合《市人民政府办公厅转发市财政局等关于使用市级财政资金购置物资等实行政府采购意见的通知》（市府办发[2000]39号），制定本办法。
　　第二条 本办法所称政府采购，是指纳入市级财政预算管理的国家机关、政党组织、事业单位和社会团体，在财政部门的管理或监督下，使用财政性资金从市场获取工程（15万元以内的房屋维修、装修工程、绿化工程）、货物和服务的行为。
本办法所称财政性资金是指预算内资金、预算外资金及事业收入。
　　第三条 市财政局负责政府采购资金的管理和监督工作。
市监察局根据职责对政府采购进行全过程监督。
六盘水市级政府采购招投标办公室（以下简称市采招办）设在市机关事务管理局，负责政府采购的日常业务和组织招投标工作。
　　第四条 政府采购物资属社会集团购买力控制范围的，由采购单位到控购部门办理有关手续。
　　第五条 政府采购应当按计划进行。采购单位应根据批准的采购资金拟订采购计划，报市采招办统一进行采购。
　　第六条 政府采购必须坚持公开、公正、公平和遵循竞争、择优、效益的原则，接受社会监督。

　　　　　　　第二章 采购范围和采购方式

　　第七条 市级政府采购工作分三步实施：
　　第一步：公务用车、复印机、计算机；
　　第二步：空调设备、音像设备、采暖系统、办公家具及15万元以内的房屋维修、装修工程、绿化工程；
　　第三步：定点保险、定点加油、定点维修、医疗设备、药品及市政府确定的其他项目。
　　第八条 政府采购可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价、单一来源采购等方式，以公开招标为主。如因采购项目技术性较强，只能从有限的供应商处获得，或者公开招标成本过高的，可采取邀请招标的方式。
　　公开招标和邀请招标至少应有三家以上供应商参加投标。
　　第九条 政府采购采用集中采购与分散采购相结合的方式。以集中采购为主，分散采购为辅。
　　第十条 凡采购范围累计金额在10万元（含10万元）人民币以上的采购项目，一律实行招标采购。
　　第十一条 符合下列条件之一的，可不实行招标：
　　（一） 采购项目只能从唯一的供应商处获得的；
　　（二） 因发生不可预见的急需或突发性事件，不宜采用招标方式的；
　　（三） 采购数量少、金额小，采用招标方式成本过高的；
　　（四） 无三家以上供应商参加投标，导致招标无法进行的；
　　（五） 采购活动涉及国家安全和秘密的；
　　（六） 法律、法规另有规定的。

　　　　　　　　第三章 采购项目的报送与审批程序

　　第十二条 采购单位必须根据批准项目向市采招办书面报告采购计划，并附采购项目的名称、数量、规格、质量、性能、供货时间、资金来源等有关资料，市采招办汇总整理后按程序审定。由市采招办向采购单位发出《六盘水市市级政府采购通知书》，采购单位根据《六盘水市市级政府采购通知书》批准的项目、金额提出采购意见，报市采招办实行统一招标采购。
　　第十三条 集中招标采购审定权限：
集中招标采购项目总金额在20万元（含20万元）以上的，由市级政府采购联席会议审定；
集中招标采购项目总金额在10万元（含10万元）以上至20万元（不含20万元）的由市采招办审定。
　　第十四条 集中招标采购审批时间：原则上每季度审批一次，统一招标；特殊情况可采取一次一定的办法进行。
　　第十五条 公务用车的采购，按市委办公厅、市人民政府办公厅下达的分配汽车指标文件所规定的规格、型号进行招标。

　　　　　　　　第四章 招标投标程序

　　第十六条 招标投标参加人包括采购单位、供应商、市采招办、市财政局、市监察局及有关部门代表。
　　第十七条 根据本办法第十一条（一）、（二）、（三）、（四）款的规定不宜实行招标的采购项目，由市采招办按国家财政部规定的采购方式进行采购。
　　第十八条 政府采购实行公开招标的，市采招办应当在投标截止日20天以前发布招标公告，招标公告主要包括以下内容：
　　（一） 招标项目的名称、数量；
　　（二） 供应商的资格；
　　（三） 招标文件发放的办法和时间；
　　（四） 投标时间和地点。
　　第十九条 邀请招标的，市采招办应当于投标截止日15天前向三家以上经市采招办确定的投标供应商发出投标邀请书，邀请书的内容参照招标公告的有关规定。
第二十条 市采招办应根据采购项目或清单编制招标文件。招标文件包括以下内容：
　　（一） 供应商需知；
　　（二） 招标项目的性质、数量、质量和技术规格；
　　（三） 投标价格的要求和计算公式；
　　（四） 交货、竣工或者提供服务的时间；
　　（五） 供应商提供的有关资格和资信证明；
　　（六） 投标保证金的数额；
　　（七） 投标文件的编制要求；
　　（八） 提交投标文件的地点和截止时间；
　　（九） 开标、评标的时间及评标原则；
　　（十） 采购合同格式和条款；
　　（十一） 其他应当说明的事项。
　　投标保证金的数额为投标金额的百分之二。
　　招标文件的编制应做到"详、准、简"。
　　招标文件应经采购单位确认并签字。
　　第二十一条 市采招办应对招标文件的真实性负责。
　　招标文件发出后，可以在投标截止日10天前以书面形式修改、补充或者更正招标文件，并通知已索取招标文件的供应商。修改、补充或者更正的内容为招标文件的组成部分。
　　第二十二条 需设置标底的，市采招办在监督部门的监督下应编制标底，并密封保管，在定标前，任何人不得泄露。
　　第二十三条 供应商在索取招标文件时，应提供有关资格、资信文件，由市采招办进行资格预审。
　　第二十四条 拟参加投标的供应商应根据招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括：
　　（一） 投标函；
　　（二） 投标方资格、资信证明文件；
　　（三） 投标项目（设备）方案及说明；
　　（四） 投标项目（设备）数量价目表；
　　（五） 招标文件中规定的应提交的其他资料或供应商需加以说明的其他内容。
投标文件应加盖供应商单位印章，并由其法定代表人签署后密封送到招标文件规定的投标地点。由市采招办签收保管，严格保密，不得开启。
供应商同时将投标保证金交到市采招办。
　　第二十五条 投标人按招标文件要求的截止时间三天前，可以补充、修改已提交的投标文件，并书面通知市采招办，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。
　　第二十六条 市采招办负责组建评标委员会。评标委员会由市采招办各成员单位的代表和技术、经济、法律等方面的专家组成；评标委员会总人数应为五人以上的单数；与供应商有回避关系的人员不得作为评标委员会成员；评标委员会成员应严格遵守评标原则，依法公正地履行职责。
评标由评标委员会负责。
　　第二十七条 市采招办应按招标公告或招标邀请书规定的
时间、地点以公开方式开标。参加开标的人员包括评标委员会成员、供应商、监督机关和有关单位代表。
　　第二十八条 开标时，应先查验投标文件的密封情况，再由工作人员拆封，验证投标资格，并宣读投标供应商名称、投标项目、投标报价及其他有价值的内容。
　　第二十九条 评标时，评标委员会可以要求供应商就投标文件作出说明，但供应商不得变更投标文件中的实质性事项。
　　禁止采购单位与供应商就投标文件进行协商谈判。
　　第三十条 评标委员会应依据招标文件的要求和评标原则评审投标文件，在满足招标文件各项要求的情况下，以低于标底的最低投标价格中标；有两家供应商最低投标价相同的，由评标委员会确定供货条件较优越的一家为中标供应商；有三家（含三家）以上供应商最低投标价相同的，应重新组织招标。
有特殊要求的采购项目，经市采招办同意，除考虑投标价格之外，可以综合考虑其品质、性能和供应商的服务质量、经营业绩等情况，确定中标者。
　　评标过程应作评标笔录，详细记载评标的有关真实情况，并由记录人、评标委员会成员签名，存档备查。
　　第三十一条 无特殊要求的采购项目，可以采用现场竞投方式。
竞投开始前，市采招办应对拟参加竞投的供应商的资格进行审查，已提交投标确认书和投标保证金，并经审查符合投标资格的供应商，方可参加竞投。
现场竞投时，以预先设置并封存的标底价为起叫价，供应商竞相应价，高于起叫价的应价无效，低于起叫价的，以最低应价者中标，但不得低于成本价。
现场竞投应当作竞投笔录，并由竞投主持人、记录人和中标人签名，存档备查。
　　第三十二条 评标结束后，市采招办应当将评标结果通知采购单位，经采购单位确认后，市采招办向中标的供应商发出《中标通知书 》，同时向落标的供应商退还投标保证金。
第三十三条 因采购单位、组织招标单位或者供应商过错导致招标失败或者无效的，应当按照本办法重新组织招标。

　　　　　　　第五章 采购合同

　　第三十四条 招标活动结束后，采购单位和中标供应商应按《中标通知书》指定的时间、地点，根据招标文件和中标的投标文件，按《合同法》的有关规定拟定采购合同草案，报市采招办审核，市采招办收到合同草案后3个工作日内如无异议，采购单位和中标的供应商方可签订采购合同。采购合同一律使用市工商局提供的合同示范文本。
市采招办应从以下几方面对采购合同进行审查：
　　（一） 是否符合政府采购的有关法律和政策；
　　（二） 是否符合政府采购结算的要求；
　　（三） 合同的主要条款是否符合招标文件的要求；
　　（四） 合同中是否包括政府采购承办部门对政府采购合同的履行、验收提出的特别要求。
合同签订后，供需双方可向有关部门申请鉴证或公证。费用由供需双方协商解决。
　　第三十五条 政府采购合同订立后2日内，采购单位应将合同副本报市采招办备案。
　　第三十六条 中标的供应商应在采购合同签订后3日内，向市采招办提交合同金额百分之十的履约保证金，市采招办在收到履约保证金后的3日内退还供应商投标保证金，在采购合同履行完毕3日内退还履约保证金。
　　市采招办向中标单位收取中标总金额8‰的中标服务费。
　　第三十七条 采购合同履行中，如采购单位需采购与标底相同的物资或服务，采购物资数额小且市场价格变化不大的，经市采招办批准，可以在不变更合同其他条款的前提下，与供应商协商签订补充采购合同，但补充合同的金额不得超过原合同金额的百分之十。

　　　　　　第六章 验收与结算

　　第三十八条 对供应商按合同提供的物资或服务，采购单位应及时与市采招办组织人员验收，验收合格的予以签收并及时付款，市采招办凭《六盘水市市级政府采购验收报告》退还履约保证金。对不合格的按违约处理，限期由供应商更换，并承担由此造成的损失。
　　第三十九条 政府采购资金根据不同来源分别按下列方式办理拔、付款：
　　（一） 采购资金属预算内外安排的，由采购单位根据《中标通知书》与《采购合同》到市财政局办理拔款。验收合格后，由采购单位按合同约定向供应商付款；
　　（二） 采购资金为拼盘的，由采购单位负担部分必须在合同规定的交货时间之前到位，预算内外部分按本条（一）款规定办理。付款时按合同约定办理。
　　第四十条 采购单位依照合同约定向供应商付款前，应当向市采购办报送《六盘水市市级政府采购验收报告》，存档备查。
　　第四十一条 按本办法规定不宜进行集中采购的，由采购
单位填写《六盘水市市级政府采购特例申报书》报市采招办审定，待《六盘水市市级政府采购特例批复通知书》下发后，凭该"特例批复通知书"和《采购合同》到市财政局办理拔款。

　　　　　第七章 监督检查、纪律、法律责任及罚则

　　第四十二条 市财政局、市监察局负责定期对政府采购进行
监督检查，发现有违法违纪行为的，应及时予以纠正处理。
监督检查的内容如下：
　　（一） 采购活动是否经批准，是否依采购计划进行；
　　（二） 采购项目是否符合政府采购标准；
　　（三） 采购方式和程序是否合法；
　　（四） 采购合同的履行验收情况；
　　（五） 其他应当监督检查的内容。
　　被检查的部门或单位应当如实提供检查所必需的材料，不得拒绝。
　　第四十三条 市采招办负责受理有关政府采购的投诉，并将调查情况于受理之日起15日内书面答复投诉人，情况复杂的可适当延长，但最长不得超过30日。
　　第四十四条 财政、监察部门发现正在进行的政府采购违反有关规定，可能给国家和社会公众、当事人利益造成重大损害或导致采购无效的，应当责令其停止招投标活动，并及时作出处理。需要依法追究主要责任人行政责任或刑事责任的，应当移送有关机关处理。
　　第四十五条 市采招办每年应公布政府采购的有关情况，接受社会监督。
　　第四十六条 采购单位有下列行为之一的，采购无效并通报
批评，给供应商造成损失的，应当承担赔偿责任；情节严重的，依法追究主要责任人的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　（一） 应当招标采购而未招标的；
　　（二） 擅自提高采购标准的；
　　（三） 自行组织招标的；
　　（四） 与供应商串通，虚假招标的；
　　（五） 定标前泄露标底的；
　　（六） 验收合格后未按合同及时付款的；
　　（七） 其他严重违反本办法规定的行为。
　　第四十七条 组织招标机构有下列行为之一的，招标无效；
给供应商造成损失的，应当承担赔偿责任；情节严重的，依法追究主要责任人的行政责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。
　　（一） 招标的项目超过市政府规定标准的；
　　（二） 未依本办法规定组织评标委员会或者未按本办法规定的评标原则评标的；
　　（三） 与采购单位、供应商串通，虚假招标的；
　　（四） 其他严重违反本办法规定的招标行为。
有本条第（一）、（三）项行为的，组织招标机构与采购单位或者供应商负连带赔偿责任。
第四十八条 供应商有下列行为之一的，投标无效；给采购单位、组织招标单位或者其他供应商造成损失的，应当承担赔偿责任；市采招办可以对其处以投标金额2%以上10%以下的罚款；情节严重的，禁止其三年内参加本市组织的政府采购。
　　（一） 隐瞒投标的真实情况或者故意进行无效投标的；
　　（二） 在采购单位之间相互串通，事先商定投标价或者合谋使特定人中标的；
　　（三） 采用不正当手段妨碍、排挤其他供应商的；
　　（四） 向采购单位、招标机构行贿或有其他不正当行为的；
　　（五） 与采购单位、组织招标机构串通投标的；
　　（六） 其他严重违反本办法规定的行为。
　　供应商有本条第（二）、（四）、（五）项行为的，与采购单位、组织招标机构负连带赔偿责任。
供应商有本条行为之一或者开标后放弃投标的，投标保证金不予退还。
　　第四十九条 采购单位不与中标供应商签订采购合同的，采购单位应向供应商加倍偿还投标保证金。
　　第五十条 供应商不履行合同的，无权请求返回履约保证金；接受履约保证金的一方不履行合同的，应加倍偿还履约保证金。
　　第五十一条 市采招办、采购单位的工作人员及评标委员会成员在采购过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，没收非法所得，并依法追究行政责任；造成损失的，应当承担赔偿责任及相关经济责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　　　　　　　第八章 附 则

　　第五十二条 为使本办法具有可操作性，市采招办可根据本办法制定有关实施细则。
　　第五十三条 以政府投资为主的公益性、政策性项目需采购的机电设备和国家规定必须招标的进口机电产品，依照国家和省、市的有关规定及其他法律、法规的规定进行。
第五十四条 本办法由市采招办负责解释。
第五十五条 本试行办法自发布之日起施行。



　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二000年六月二十二日


作者：余秀才[1]

摘要：

依照物权法第一百零六条关于善意取得的规定，善意取得只能是依据合同，故善意合同是善意取得的先决条件，签订善意合同并交付后可善意取得，但交付前利害关系发觉并阻止交付后，善意合同的执行效力如何？特别是当善意合同遭遇未办理抵押登记的动产、不动产抵押时，如何处理，当今法律未有规定。

关键词：

善意合同、善意取得、准抵押权人、执行效力

引言：

笔者近日遇到这样一个案例：甲以采矿权为抵押向乙银行借款100万元，双方签订了借款合同及抵押合同，但未到国土部门办理抵押登记，且采矿许可证原件仍由甲持有，借款期限两年。一年多后，甲以300万元的价格将采矿许可证连同采石场及采石机器设备等一并卖给了善意的丙，丙随即支付了221万元。但在办理采矿权变更登记手续过程中，乙银行获悉并阻止，随即向法院申请财产保全，并起诉要求立即解除借款合同，让甲立即偿还借款本息，还要求确认对采矿权享有优先受偿权。本案经一、二审审理，最终确认采矿权抵押合同成立有效，抵押权未设立，但因甲擅自处分抵押物，构成根本违约，故判决解除借款合同，甲立即偿还借款本息。因采矿权尚未过户，故仍属甲之财产，此时，一边是乙银行生效判决书的执行申请，另一边是丙要求继续履行买卖合同的起诉，法院当如何处理？这一冲突引发了笔者的思考，也就引出了本文。

一、善意合同的定义

善意合同，未见载于任何法学专著，系笔者新创之词。依照最高院的观点认为，“在实际交付中，应当把双方达成合意的时间作为判断善意的时间，在占有改定时，则应将受让人取得间接占有的时间作为判断善意的时间。”[2]，笔者将这种达成合意时是善意的合同称之为善意合同，最高院的观点使善意合同生效到标的物实际交付产生了时间差，让利害关系人有了阻止善意相对人善意取得的机会，由此带来了善意合同的执行效力问题。笔者认为，善意合同有三个构成要件：1、签订合同时，善意相对人是善意的；2、合同的交易价为合理的价格，即应为有偿合同；3、善意合同符合合同法规定的有效要件。善意合同有广义和狭义之分，狭义的善意合同是指借用人、承租人、实际使用人等标的物的实际占有人擅自将标的物出卖、出租、抵押给善意相对人而签订的合同，甚至可能包括非法取得财产的人出卖、出租、抵押给善意相对人而签订的合同，狭义的善意合同可能因为表见代理而使合同成立并有效。广义的善意合同是指财产所有人将已抵押的财产出租、出卖给善意相对人而订立的合同。

二、狭义的善意合同与善意取得

依照最高院的观点，所谓善意取得，“是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。”[3]笔者之所以将上述合同称为善意合同，是因为依照我国现行民法通则、合同法、物权法等的相关规定，这些情形中善意相对人有可能善意取得财物所有权、承租权和抵押权。从法理上讲，善意取得既然一边是物的占有人无权处分，另一边是有偿受让，那就只可能是一种交易行为，只可能是依据合同关系，故有善意取得，必然有一个合法有效的善意合同。依照最高院关于善意取得的定义及物权法第一百零六条的规定，善意取得实际上就是笔者所定义的狭义的善意合同履行的结果。甚至可以说，物权法第一百零六条规定的善意取得，实质上即依照合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定订立的合同中的一部分——可以由代理人直接交付标的物那部分合同履行的结果。故狭义的善意合同，只要表见代理成立，则善意合同就成立有效，原财产权所有者即该法条规定中的“被代理人”应履行合同，故这类合同虽然也涉及三方当事人，但其执行效力有法律明确规定，没有冲突、没有问题，也就不是本文讨论的重点。

三、广义的善意合同的执行效力

（一）将抵押物出租的善意合同

依照物权法第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，可知出租的善意合同可对抗未登记的抵押权，至于已登记的抵押权，登记本身已具公示效力，相对人未去查阅抵押登记系自身过错，故不存在善意的问题，当然也就不可能成立善意合同。因为抵押物出租后原则上不会导致债务人财产的减少，故承租人与抵押权的人冲突相对也小得多，故这类善意合同的执行效力基本没什么问题。

（二）将抵押物出售的善意合同的执行效力

如已办理抵押登记，则相对人未查阅登记事项而与抵押人签订买卖合同属自身过错，不存在善意的问题，同样不可能成立善意合同，故善意合同以抵押未登记为前提。同时，如抵押物已交付善意相对人，则善意相对人已善意取得，也不存在善意合同的执行效力问题，故此处讨论的实质为抵押合同与善意合同两者的执行效力冲突问题。笔者认为，可分两种情形：

1、未办理抵押登记的不动产抵押合同与善意合同之间的冲突。依照担保法第四十一条之规定，以不动产为抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”。故在以前，未办理抵押登记的不动产抵押合同无效，不存在与善意合同之间的冲突。但自2007年物权法颁布后，合同的效力问题与抵押权的设立实现了分离，依照物权法第一百八十七条之规定，以不动产为抵押的，“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”，也就是说，物权法颁布后，抵押合同变成了签订时生效，但抵押权自登记时设立，这也带来了一个时间差，也就带来了未办理抵押登记的抵押合同与善意合同之间的冲突。

本来在这种情况下，因抵押权未设立，故抵押人不受物权法第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定的限制，仍可处分其不动产，抵押人的处分行为虽然违反了抵押合同的约定，但准抵押权人[4]只能主张违约，故抵押人属有权处分，其与相对人订立之合同严格来说不能算善意合同。但法律未规定办理抵押登记应当在签订抵押合同之日起多长时间内办理，这就意味着准抵押权人在签订合同之日起至主债权期限届满日止的期间内随时可能、也随时可以要求去办理抵押登记，这就可能导致相对人前脚去查询无抵押登记并与抵押人签订买卖合同，而准抵押权人后脚就去办理登记的情形，甚至可能出现抵押人与相对人依照合同去办理产权过户手续时，准抵押权人予以阻止，然后再即时办理登记或起诉的情形，故笔者将这类合同也称为善意合同，而不论是否办理抵押登记。

这两份合同之间的冲突，虽然与多重买卖有类似之处，却有根本区别：

首先，多重买卖中的多个合同性质相同，都是买卖合同，都是主合同，每个合同均可独立存在；而这两份合同的性质完全不同，抵押合同是主债权合同的从合同，性质上是担保合同，本身不能独立存在，而善意合同是买卖合同，本身可独立存在。

其次，多重买卖中的多个合同均以标的物所有权转移为合同目的，故多个合同存在根本冲突，不可能同时履行，只能履行其中之一；但这两份合同却可能同时履行，同时实现合同目的，如物权法第一百九十一条规定的由抵押人将转让所得价款提前清偿债务或提存。

再次，多重买卖中的多个合同均生效时，可能任何一个合同都尚未履行过，如均未支付价款、未交付标的物、未办理过户登记等；而抵押合同属主债权的从合同，一般来说在抵押合同成立时，主债权已经成立，即准抵押权人、亦即债权人已经履行了部分或全部主合同义务，故在善意买卖合同成立生效时，主合同及抵押合同已经部分履行。

这两个合同之间的冲突，具体又可分为多种情形：

（1）准抵押权人获悉抵押人与善意相对人签订合同后，在二者办理过户登记手续前抢先办理抵押登记手续。此时，抵押权因登记而设立，善意相对人想通过行政诉讼撤销抵押登记，胜诉可能性亦微乎其微，故善意相对人亦只能向抵押人主张违约责任。

（2）准抵押权人发现抵押人出卖抵押物后，不是抢先办理抵押登记，而是向法院申请财产保全，并起诉要求清偿或提前清偿主债务，笔者前述案例即此类情形。此时，抵押物因尚未过户，抵押人仍是物权所有人，故抵押物仍可作为被执行财产予以执行。这种情况下，如善意相对人尚未支付购买价款，或者抵押人有足够财产清偿欠准抵押权人的债务，则一切都好办。如善意相对人已支付购买价款且抵押人已资不抵债，则必然带来这两份合同执行效力的冲突。笔者认为，如善意相对人起诉要求继续履行合同，原则上应当予以支持，因为善意合同合法有效且已支付合理对价，最主要是抵押合同未办理登记，抵押权未设立，故准抵押权人的债权只是一般债权，不具有比善意合同优先的效力。